1. Линия производства

    image
    Линия производства
  2. Товарная линейка

    image
    Товарная линейка
  3. Логистика

    image
    Логистика
  4. Новости компании

    image
    Новости компании
  5. Лаборатория BioLab

    image
    Лаборатория BioLab
  6. Биобезопасность

    image
    Биобезопасность
Земля: поле для битвы
Категория: Публикации сотрудников  •  Опубликовано 03.09.2013
Принцип многообразия форм земельной собственности, разграничение её на частную, государственную и муниципальную, получил своё нормативное закрепление в основном законе страны – Конституции РФ. Согласно указанной норме развитие и освоение должны получать все формы собственности. Тем не менее, законодательство нашей страны регулирует вопросы, связанные только лишь с частной собственностью, забывая о том, что основная часть земельных ресурсов принадлежит всё же государству.

В последнее время государство ведёт активную работу в сфере законодательного регулирования данного вопроса, пытается создать баланс интересов всех заинтересованных сторон, учитывать общественное и государственное мнение, снизить возможность злоупотребления административным ресурсом. Но нормативное регулирование данного вопроса всё же далеко от совершенства. Более трети всех земель, которые государство считает допустимыми к нахождению в частной собственности, уже были приватизированы и вовлечены в рыночный оборот.

Ситуация становления рынка земли, повсеместного вовлечения земли в рыночный оборот, формирования института частной собственности на землю характеризуется значительным ростом административных правонарушений и уголовных преступлений.
Во многих регионах России идет массированная скупка земель сельскохозяйственного назначения. При этом скупленные земли не обрабатываются и фактически выводятся из аграрного сектора. Данная ситуация складывается в Карелии, Свердловской области, Красноярском крае, Архангельской области. Похоже, в стране не осталось ни одного региона, где не было бы подобных явлений. Несовершенство законодательства неизбежно привело, с одной стороны, к появлению более ухищренных, замаскированных и дерзких способов завладения государственной землёй, а с другой – к распространению данных преступных посягательств, позволяющих говорить в целом о специфическом направлении преступной деятельности в рамках «криминального рынка».
В настоящее время наиболее распространены такие незаконные действия, как: совершение незаконных сделок с землей путем фальсификации документов, необходимых для купли-продажи, аренды земельного участка; подкуп должностных лиц с целью незаконного получения земельного участка; мошеннические действия с земельными участками; принуждение к совершению сделки с земельным участком или к отказу от ее совершения; вымогательство земельного участка; получение либо вымогательство взятки за содействие в получении земельного участка либо за ускорение процесса его получения; умышленные действия, направленные на банкротство невыгодных покупателю предприятий, с целью завладения недвижимостью, в том числе земельным участком; регистрация незаконных сделок с землей. Не смотря на столь обширный список преступлений, актуальным по сей день всё же остаётся незаконное предоставление в собственность юридическим и физическим лицам земельных участков, находящихся в публичной собственности. При этом действующий Государственный земельный кадастр не только до конца не сформирован в некоторых регионах, но и не содержит конкретных сведений о реальной стоимости земли. В связи с этим, пользуясь правовой неосведомленностью и информационным дефицитом о реальной стоимости земли, повсеместно на территории России земля скупается недобросовестными предпринимателями за бесценок по явно заниженным ценам. После чего приобретенные участки некоторое время «консервируются», а затем перепродаются по рекордно высоким ценам под строительство коттеджей, предприятий, заправок, частных домов отдыха и для других целей.

В настоящее время Земельный Кодекс устанавливает две процедуры предоставления гражданам и юридическим лицам земельные участки из публичной в частную собственность: с предварительным согласованием мест размещения объекта и без предварительного согласования мест размещения объекта (на торгах, аукционах или конкурсах). В связи с проведением Олимпийских зимних игр в 2014 году в городе Сочи, и принятием Федерального закона от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ «Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» появилась новая (третья) процедура, согласно которой «земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов федерального значения за счет средств Корпорации, предоставляются Корпорации в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов».
При рассмотрении первой процедуры, следует отметить, что законодатель не определил возможность предоставления земельного участка по процедуре предварительного согласования мест размещения объекта в частную собственность, хотя данный вопрос и является дискуссионным в настоящий момент.
Так, одни авторы полагают, что «порядок предоставления земельных участков в собственность для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта полностью упущен законодателем», поэтому «получить участок в собственность» при такой процедуре невозможно. А остальная часть придерживается принципа «всё, что не запрещено законом – разрешено». На практике данные вопросы разрешаются предельно четко и ясно: в частную собственность земельные участки могут быть впервые предоставлены только по итогам торгов; в аренду – как по итогам торгов, так и в порядке процедуры предварительного согласования мест размещения объектов.

Другой процедурой перевода земельных участков из публичной собственности в частную является предоставление земель без предварительного согласования места размещения объекта (на торгах аукционах или конкурсах). В настоящий момент, общие положения об организации и проведении торгов закреплены в ГК РФ, а специальные – в десятках федеральных законов (Земельный Кодекс РФ, Градостроительный Кодекс РФ) и подзаконных актов (постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»).
В большинстве случаев местное законодательство регулирует порядок выделения земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов и определяет порядок предоставления земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного и дачного строительства, садоводства и огородничества.
Земельные участки предоставляются под застройку без торгов, если в регионах не принята градостроительная документация о застройке, нет правил землепользования и застройки (зонирования территорий). Распределение между будущими землепользователями участков земли в этом случае происходит на основании заявлений заинтересованных граждан и организаций. В большинстве регионов не спешат принимать упомянутые правила и градостроительную документацию, и вряд ли такие документы вскоре появятся. Во всяком случае, принятый в декабре 2004 года Закон «О введении в действие Градостроительного кодекса» предусматривает, что муниципальные образования обязаны принять градостроительную документацию, а также правила землепользования и застройки (зонирования территорий) до 2010 года. Это означает, что пять лет чиновники имели законную возможность предоставлять земельные участки для строительства, не проводя торги (конкурсы, аукционы), используя и руководствуясь при этом личными симпатиями и антипатиями, родственными чувствами и личной экономической выгодой.
Даже те немногочисленные торги (конкурсы, аукционы) по земельным участкам для строительства, которые все-таки удается провести, проходят, как правило, с грубейшими нарушениями: они недостаточно открыты, да и победитель во многих случаях заранее известен.
Вопросы проведения торгов законодателем отрегулированы не очень хорошо на обоих уровнях: и на федеральном, и на местном. Правила проведения земельных торгов (конкурсов, аукционов), содержащиеся в Земельном кодексе РФ, весьма общие и нечеткие, а местные нормативные акты часто вообще не применяются на практике.
В качестве примера к данной теме можно привести несколько фактов из жизни: Дума одного из городов Северо-Кавказского федерального округа установила, что решения аукционной комиссии носят рекомендательный характер и направляются Комитету по управлению имуществом города для окончательного решения. Из этого следует, что даже если конкурс был проведён полностью в соответствии с законодательством, Комитет по управлению имуществом может и не одобрить. Бывают случаи, когда местная власть не извещает должным образом те субъекты, которые по закону могут принять участие в конкурсах, а также как и на каких условиях будет проведён.

Региональные чиновники, пользуясь своими полномочиями принимают редакции законов наиболее выгодных для себя: закрепляют право самостоятельно решать, открытым или закрытым будет предстоящий земельный аукцион или конкурс. При этом под закрытым аукционом (конкурсом) понимается мероприятие, в котором участвуют только лица, имеющие право на участие в нем в соответствии с существующим законодательством и специально приглашенные для этой цели. При этом, круг участников аукциона определяет само муниципальное образование, а точнее, некая специально созданная комиссия. Вышеупомянутые действия полностью противоречат Постановлению Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», в данном нормативном акте указано, что Торги (конкурсы, аукционы) по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков по составу участников являются открытыми. Закрытыми торги могут быть исключительно по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.
По иску антимонопольного органа или прокуратуры такие торги нередко признаются судом несостоявшимися, а их результаты – недействительными. Новые торги по данному объекту часто контролирует тот орган или организация, который выявил нарушения и обжаловал результаты. Всё же радует, что успешные прецеденты, когда удавалось восстановить status quo, уже существуют.
Иногда на победителей конкурсов пытаются возложить обязанность по возмещению расходов, которые понес продавец (комитет по управлению имуществом) в процессе организации конкурса. Например, в одном из районов Ростовской области покупателей обязали оплачивать услуги независимых оценщиков. В другом районе той же области приняли положение, согласно которому оплата мероприятий по осуществлению государственного кадастрового учета земельных участков производится покупателем или арендатором. Обязанность победителя торгов возмещать затраты на формирование земельного участка, на организацию и проведение торгов предусмотрена и в постановлении губернатора Тюменской области от 13. 07. 02 № 298 «Об утверждении положений о продаже земельных участков и о комиссии по проведению торгов».

Таким образом, регионы стремятся за чужой счет решить собственные проблемы, возложив на победителя торгов дополнительные расходы (поскольку в местных бюджетах нередко даже не предусматриваются такие статьи расходов), тогда как антимонопольное ведомство видит в этом ограничение доступа к участию в конкурсах и принимает меры к отмене незаконных актов…
Существуют и другие проблемы, связанные с распределением земельных участков, такие, например, как: органы местного самоуправления, в нарушение требований ст. 30 ЗК РФ, не проводят достаточную работу по формированию земельных участков и не организуют торги по ним, даже если участки под будущую застройку сформированы, заинтересованные организации и граждане не могут получить информацию об этом. Доступ к таким сведениям ограничен, используются и предоставляются заинтересованным субъектам устаревшие планы городов, хозяйствующие субъекты часто не имеют возможности получить официальную информацию о перспективных планах застройки, устанавливаются дифференцированные в зависимости от формы собственности ставки арендной платы за землю для хозяйствующих субъектов (например, для государственных и муниципальных предприятий ставки ниже, чем для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей), длительные сроки всех этапов согласования предоставления земельных участков для строительства и сложные процедуры согласования строительной документации, участие различных органов власти в уставных капиталах хозяйствующих субъектов, (интересы таких организаций активно лоббируются в органах власти, а это приводит к нарушению антимонопольного законодательства в части предоставления отдельным участникам рынка льгот и преимуществ при выделении земельных участков. )
Основной причиной возникновения всех этих проблем является нежелание органов власти предоставлять земельные участки под застройку на основе прозрачных открытых процедур и слабое финансирование разработки проектов границ земельных участков, получения технических условий, инженерной подготовки территории и т. д.

Как известно, чем слабее законодательная база, тем больше возможностей административный ресурс получает для удовлетворения своих личных интересов и потребностей. В данном случае это правило работает таким образом: развитие конкуренции на российском строительном рынке искусственным образом ограничивается, доступ новых хозяйствующих субъектов на рынок затрудняется. Соответственно, действующие строительные организации получают прекрасную возможность регулярно повышать цены на возводимую ими недвижимость. А поскольку земля является ограниченным природным ресурсом, то сложившаяся с распределением земельных участков ситуация автоматически приводит к ограничению конкуренции на иных (смежных) товарных рынках, тесно связанных с наличием земли, – рынках реализации автомобильного топлива, оказания услуг розничной торговли, общественного питания и т. д. Поэтому предоставление земельных участков для строительства общественно-деловых объектов исключительно на торгах в форме аукциона является на сегодняшний день крайне необходимой антикоррупционной мерой, направленной на развитие конкуренции на строительном рынке.
Первые шаги к урегулированию законодательной базы в области распределения земли уже сделаны, и касаются они наиболее актуального для всех вопроса – жилищного строительства. Вместе с тем проблема предоставления земельных участков для других видов пользования – для сельскохозяйственного освоения, для размещения промышленных объектов – еще ждет своего правового решения.

Сергеева Александра Сергеевна
Юрисконсульт